A promulgação da Lei Complementar nº 128/2026, que institui o novo Plano Diretor Municipal (PDM) de Vila Velha, marca um movimento estratégico da administração pública para dinamizar a economia local e revitalizar a região central da cidade. Entre as principais novidades do texto está a criação de mecanismos urbanísticos voltados especificamente para a atração e expansão da rede hoteleira, com foco em áreas históricas e turísticas de grande apelo, como o entorno da Prainha e do Convento da Penha.
Com as novas diretrizes, o uso hoteleiro passou a ser classificado como 'permitido e incentivado' em seis diferentes zonas urbanas do município. O grande atrativo econômico oferecido pela legislação é a isenção da outorga onerosa do direito de construir — taxa cobrada pela prefeitura quando um projeto imobiliário ultrapassa o coeficiente básico de edificação permitido para determinado terreno. A medida permite que novos hotéis sejam erguidos com maior aproveitamento espacial sem gerar custos adicionais com contrapartidas financeiras ao poder público.
Desafios econômicos e a concorrência com o mercado imobiliário
A concessão desses incentivos atende a uma demanda antiga do setor de turismo do Espírito Santo. Historicamente, a construção de empreendimentos hoteleiros enfrenta desvantagens competitivas em relação ao mercado imobiliário residencial tradicional. Enquanto construtoras de edifícios residenciais conseguem apurar o retorno financeiro rapidamente durante a venda das unidades na planta ou na entrega das chaves, o investimento hoteleiro requer um horizonte temporal de longo prazo.
Segundo avaliação de Fernando Otávio Campos, presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Espírito Santo (ABIH-ES), o retorno financeiro na implantação de um hotel costuma ser alcançado apenas após cerca de uma década de operação. Nesse período, a empresa precisa arcar de forma contínua com custos operacionais elevados, que incluem folha de pagamento, manutenção de equipamentos, taxa de ocupação e encargos tributários. A isenção da outorga onerosa surge, portanto, como uma forma de equalizar a atratividade do investimento frente aos edifícios residenciais.
Exigências rigorosas e contenção de desvios regulatórios
Para impedir que construtoras se aproveitem dos benefícios fiscais e urbanísticos sem efetivamente operar serviços de hospedagem convencionais, o PDM estabeleceu critérios técnicos rigorosos. Para que um projeto seja enquadrado formalmente como hotel, a proposta deve cumprir, simultaneamente, especificações detalhadas relativas à metragem mínima dos quartos, dimensões dos banheiros, largura de corredores e a obrigatoriedade de serviço de recepção funcional durante 24 horas por dia.
Essa blindagem normativa foi articulada durante os debates com a sociedade civil, atendendo a solicitações do Fórum Popular de Vila Velha. De acordo com Greg Repsold, vice-presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo (CAU-ES), a definição precisa dos requisitos visa evitar que prédios destinados à locação de curta temporada, operados por plataformas como o Airbnb, utilizem brechas legais para obter os incentivos dados aos hotéis sem oferecer a estrutura operacional exigida do setor.
Bastidores do PDM e a controvérsia sobre o sombreamento na orla
Paralelamente às discussões sobre o setor hoteleiro, a tramitação do novo Plano Diretor também foi tomada por debates intensos acerca da preservação da insolação na orla marítima de Vila Velha. A aprovação de uma alteração pela Câmara de Vereadores que permitia o sombreamento precoce das praias gerou grande repercussão pública e desdobramentos jurídicos, culminando em uma decisão da Justiça Federal que determinou a suspensão da medida.
Questionada sobre a autoria da regra que reduzia o tempo de sol nas praias, a Câmara Municipal informou que a proposta partiu de uma sugestão apresentada por um morador durante as audiências públicas do PDM. Por sua vez, a Prefeitura de Vila Velha esclareceu que o projeto original enviado ao Legislativo mantinha a proibição de sombreamento das praias até as 16 horas. A administração municipal afirmou concordar com a decisão judicial e confirmou que acatará o posicionamento do Ministério Público Federal (MPF), mantendo a proteção da orla.
Impactos para o desenvolvimento urbano do município
A reformulação do PDM reflete o esforço de Vila Velha para equilibrar a preservação de seu patrimônio histórico e ambiental com o desenvolvimento econômico sustentável. Ao atrair novos empreendimentos hoteleiros para a região central, a cidade busca prolongar a permanência dos visitantes que hoje concentram seus roteiros em passeios de um único dia, gerando novos empregos e movimentando o comércio local.
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Fonte: https://tribunaonline.com.br
